Squatteurs en France : Le guide complet sur la loi, les procédures et vos droits

En France, le phénomène des "squatteurs", ces personnes qui occupent illégalement un logement, est un sujet délicat qui met en tension le droit de propriété et le principe de l'inviolabilité du domicile. Au fil des années, la législation a évolué pour tenter de trouver un équilibre, et la récente loi du 27 juillet 2023 a profondément modifié la donne en renforçant considérablement les droits des propriétaires.

Cet article complet vous présente l'état actuel de la loi, les procédures d'expulsion, et les droits de chaque partie.

1. Qu'est-ce qu'un "squat" au regard de la loi ?

La loi définit le squat comme l'occupation illicite d'un bien immobilier sans l'autorisation de son propriétaire. Il ne s'agit pas d'un locataire en situation d'impayé de loyer, qui est lié par un contrat de bail. Le squat relève d'une procédure pénale et civile spécifique.

La loi du 27 juillet 2023 (dite "loi anti-squat" ou loi Kasbarian) a apporté plusieurs changements majeurs :

• Sanctions pénales renforcées : L'occupation illégale d'un logement est désormais passible de 3 ans de prison et de 45 000 € d'amende. Ces peines sont triplées pour les personnes se faisant passer pour des propriétaires.

• Extension de la protection : La procédure d'expulsion accélérée, qui ne concernait que les résidences principales et secondaires, a été étendue à tous les types de locaux d'habitation.

• Nouvelles dispositions pour les locataires mauvais payeurs : La loi facilite également l'expulsion des locataires qui ne paient plus leur loyer en simplifiant certaines procédures judiciaires.

2. La procédure d'expulsion : Deux voies possibles

La France interdit aux propriétaires de faire justice eux-mêmes. Il est illégal de changer les serrures, de couper l'eau ou l'électricité, sous peine de sanctions pénales. Pour récupérer un bien, il est impératif de suivre une procédure légale, qui peut être administrative ou judiciaire.

A. La procédure administrative (procédure accélérée)

C'est la voie la plus rapide, applicable aux logements qui constituent votre domicile (résidence principale ou secondaire). Elle ne nécessite pas de passer par un juge au préalable.

Les étapes à suivre pour le propriétaire :

1. Dépôt de plainte : La première action est de porter plainte pour violation de domicile (selon l'article 226-4 du Code pénal) auprès de la police ou de la gendarmerie. Ce délit est le fondement de toute la procédure.

2. Preuve d'occupation illicite : Il est nécessaire de faire constater l'occupation illégale par un officier de police judiciaire ou par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

3. Saisine du Préfet : Le propriétaire doit ensuite adresser une demande d'expulsion au Préfet du département. Cette demande doit être accompagnée de la plainte et des preuves de l'occupation.

4. Décision du Préfet : Le Préfet dispose de 48 heures pour prendre une décision. S'il l'accepte, il prend un arrêté de mise en demeure de quitter les lieux.

5. Mise en demeure et expulsion : Cet arrêté est notifié aux squatteurs, qui disposent d'un délai minimum de 24 heures pour partir. S'ils ne quittent pas les lieux, le Préfet peut ordonner l'intervention des forces de l'ordre pour procéder à l'évacuation forcée.

Bon à savoir : Contrairement aux locataires, la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs. Leur expulsion peut donc avoir lieu à tout moment de l'année.

B. La procédure judiciaire (procédure classique)

Cette voie est nécessaire si la procédure administrative échoue (par exemple, si le Préfet refuse la demande) ou si le bien ne relève pas de la procédure accélérée (par exemple, un local commercial).

Les étapes à suivre :

1. Constat d'huissier : Un commissaire de justice doit constater l'occupation illégale et identifier les occupants, ce qui servira de preuve.

2. Saisine du Tribunal : Le propriétaire, via son avocat, saisit le tribunal judiciaire compétent pour obtenir une ordonnance d'expulsion.

3. Jugement : Le juge examine le dossier et rend sa décision. Si l'expulsion est ordonnée, le jugement est signifié aux squatteurs.

4. Recours à la force publique : Si les squatteurs refusent toujours de partir, le commissaire de justice peut demander au Préfet le concours de la force publique pour procéder à l'expulsion.

3. Les droits et devoirs des parties

Droits et devoirs du propriétaire :

• Droit de propriété : Le propriétaire a un droit absolu sur son bien, mais il est encadré par la loi.

• Obligation de sécurité : Le propriétaire est responsable des dommages causés par un défaut d'entretien de son bien, même s'il est squatté. Il est donc recommandé d'avoir une assurance adaptée.

• Interdiction d'agir seul : Il est formellement interdit de se faire justice soi-même.

Droits des squatteurs :

• Inviolabilité du domicile : Paradoxalement, une fois que les squatteurs ont établi leur "domicile" (même illégalement), ils bénéficient de la protection de ce principe. C'est ce qui rend la procédure d'expulsion obligatoire.

• Droit à une procédure contradictoire : Les squatteurs ont le droit d'être informés de la procédure en cours et de se défendre.

En conclusion, la loi du 27 juillet 2023 a indéniablement renforcé la position des propriétaires en France. Elle offre une procédure administrative beaucoup plus rapide pour les résidences principales et secondaires, tout en alourdissant les peines pour les contrevenants. Il n'en reste pas moins que le respect de la procédure légale est la seule voie pour récupérer un bien immobilier occupé illégalement.

FAQ : Les questions fréquentes sur les squatteurs

1. Quelle est la première chose à faire si je découvre des squatteurs dans mon logement ?

La première et la plus importante des actions est de vous rendre immédiatement au commissariat de police ou à la gendarmerie pour déposer une plainte pour violation de domicile. C'est le point de départ de toute procédure légale.

2. La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?

Non. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) ne s'applique pas aux squatteurs. Un propriétaire peut donc lancer et finaliser une procédure d'expulsion à tout moment de l'année.

3. Ai-je le droit de couper l'eau ou l'électricité pour les faire partir ?

Non, absolument pas. La loi française interdit aux propriétaires de se faire justice eux-mêmes. Le fait de couper les fluides essentiels est considéré comme un délit et peut être sanctionné.

4. Combien de temps dure la procédure d'expulsion ?

La procédure accélérée peut prendre de quelques jours à quelques semaines, selon la rapidité des services préfectoraux et de la police. La procédure judiciaire est plus longue et peut s'étendre sur plusieurs mois, voire plus d'un an en cas de recours.

5. Quelles preuves dois-je rassembler pour ma plainte ?

Vous devez apporter toute preuve que le bien vous appartient (titre de propriété, acte notarié) et des preuves de l'occupation illégale (témoignages, photographies, constat d'un huissier de justice).

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